Bất động sản đang xuống "đáy", có nên mua vào lúc này?

Một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường bất động sản giữa dịch Covid-19, là các báo cáo phân tích từ những công ty tư vấn, nghiên cứu cho thấy giá bất động sản không giảm, thậm chí còn tăng.

Giao dịch trầm lắng, giá vẫn tăng

Báo cáo tình hình thị trường bất động sản (BĐS) quý I-2020 của Hội môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, tình hình thị trường đang bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi dịch Covid-19. Yêu cầu giãn cách xã hội khiến lượng cung, giao dịch giảm so với cùng kỳ trước đây.

Đối với các dự án nhà ở, tổng sản phẩm chào bán trên cả nước (gồm cả hàng tồn kho và mới mở bán) đạt 53.236 sản phẩm. Lượng cung mới chào bán: 18.695 sản phẩm, trong đó có 8.363 căn hộ chung cư. Riêng tại TP HCM, có 8.421 căn hộ được chào bán trên toàn thị trường. Về lượng sản phẩm đủ điều kiện bán hàng, trong Quý I-2020 tại TP HCM có 10 dự án được phê duyệt có sản phẩm đủ điều kiện với 2.816 sản phẩm, bằng 78% so với cùng kỳ năm 2019.

Tại báo cáo tổng quan thị trường BĐS Việt Nam quý I-2020 của JLL Việt Nam cũng cho thấy, thị trường căn hộ tại TP HCM trong quý đầu năm các doanh nghiệp BĐS chỉ mở bán được 1.980 căn, thấp hơn một nửa so với số liệu quý IV-2019 và cùng kỳ năm 2019. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ được mở bán trong quý I-2020 cũng chỉ đạt 2.256 căn, mức thấp nhất từ năm 2014.

Đánh giá của JLL Việt Nam, tác động của dịch Covid-19 trong quý I-2020 cùng với những vấn đề pháp lý tồn đọng đã khiến nguồn cung càng hạn chế. Số lượng căn tiền mở bán cũng bị chậm lại với khoảng 70% bị hoãn lại so với kế hoạch do dịch bùng phát.

Có điều, điểm đáng lưu ý được Hội Môi giới BĐS Việt Nam đưa ra là dù thị trường vô cùng trầm lắng song giá bán BĐS không hề có sự sụt giảm so với Quý IV-2019 và chưa có bất cứ doanh nghiệp nào công bố chính sách giảm giá sản phẩm. Dự báo trong thời gian tới, nguồn cung mới từ các dự án BĐS đủ điều kiện gia nhập thị trường cũng không có nhiều...

Một số báo cáo thị trường khác cũng cho thấy bức tranh chung hiện nay, nguồn cung khan hiếm, thị trường trầm lắng nhưng giá không giảm. Thậm chí, ở một vài dự án giá chào bán sơ cấp còn tăng so với cùng kỳ. Như trong báo cáo thị trường BĐS TP HCM quý I-2020 của CBRE, dù nguồn cung chào bán trong quý đầu năm giảm 18% so với cùng kỳ, tỉ lệ bán của các dự án giảm nhẹ so với cùng kỳ nhưng vẫn đạt 81% và giá bán sơ cấp trung bình tại TP HCM vẫn tăng 9% so với cùng kỳ… Vì sao?

Cơ hội "bắt đáy"?

Với nghịch lý này, những người am hiểu thị trường cho rằng, thị trường BĐS hiện đã chạm đáy nên không thể giảm sâu hơn được nữa. Dù còn nhiều khó khăn như thời điểm này khó có kịch bản bong bóng như năm 2018 bởi thị trường đang thiếu nguồn cung, dòng tiền đổ vào các dự án cũng lành mạnh hơn, những doanh nghiệp trụ lại trên thị trường đến lúc này cũng đều có thực lực và có kịch bản ứng phó.

Cộng thêm các chính sách kiểm soát chặt chẽ của chính phủ, khó khăn do dịch bệnh chỉ mang tính tạm thời, trong khi BĐS đều được đánh giá là kênh đầu tư trung dài hạn với nhiều tiềm năng. Hiện BĐS cũng là ngành được đưa vào gói hỗ trợ của Chính phủ với nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp vượt khó, cộng thêm triển vọng thị trường tốt được kỳ vọng giúp ngành BĐS có triển vọng bật trở lại ngay sau khi hết dịch bệnh.

Trong nhiều bài tham luận, báo cáo thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, đều khẳng định thị trường BĐS TP hiện nay nhìn tổng thể về bản chất không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, tính thanh khoản vẫn tốt do "tổng cầu có khả năng thanh toán" vẫn cao và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng sau giai đoạn bị khủng hoảng đóng băng 2011-2013. Gần như 100% căn hộ trung cấp, căn hộ bình dân đã được tiêu thụ và có những dự án nhà ở cao cấp có tỷ lệ tiêu thụ lên đến hơn 60% trong năm 2019…

Dưới góc nhìn của những người đầu tư trung dài hạn, thời điểm này là cơ hội mua vào BĐS như tài sản trú ẩn an toàn, chờ thời, trong bối cảnh thị trường vàng liên tục biến động và đầy rủi ro, ngoại tệ bị kiểm soát chặt chẽ và tỉ giá biến động trong tầm kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước.

Trên thực tế, thị trường cũng đang xuất hiện làn sòng nhà đầu tư "lặng lẽ" mua gom, đầu tư BĐS chờ cơ hội bứt phá khu dịch bệnh được kiểm soát và kinh tế hồi phục. Đặc biệt, hiện nhiều chủ đầu tư cũng liên tục đưa ra chính sách tốt để kích cầu mùa dịch, những người có dòng tiền lớn, nhàn rỗi sẽ không bỏ lỡ cơ hội này.

Dù vậy, các chuyên gia cũng lưu ý nhà đầu tư nên "xuống tiền" ở những dự án đầy đủ tiện ích, vận hành chuyên nghiệp do các chủ đầu tư uy tín triển khai để vừa đảm bảo không gian sống, vừa thanh khoản tốt. Trong đó, phân khúc được dự đoán tăng trưởng tốt là chung tư do nhu cầu ở thực cao, nguồn cung hạn chế...